賃貸借契約/保証人が更新契約書に署名した場合、令和2年改正民法が適用されるか

令和2年4月1日以降に不動産賃貸借契約書の更新契約書に保証人が署名捺印した場合、保証に関する改正民法の規定が適用されるか。

前提知識

個人が保証人となる根保証契約は、極度額を定めなければ、無効です(令和2年改正民法第465条の2第2項)。

不動産賃貸借契約の保証人の債務は、通常は、一定の範囲に属する不特定の債務について保証するものなので、その保証契約は根保証契約です。

不動産賃貸借契約の保証契約が、改正民法施行後に締結されたのであれば、当然のことながら、改正民法が適用されますので、極度額を定めなければ、保証契約は無効となります。

実務上問題となる場面

不動産賃貸借契約の実務では、契約期間を2年とし、2年経過する際に、改めて賃貸借契約書を作成するということがよくあると思います。改正民法施行前、つまり令和2年4月1日より前に、既に賃貸借契約を締結していて、賃借人の債務について個人保証人がついている場合、更新の際に改めて作成する賃貸借契約書の署名欄に、保証人も署名捺印すると改正民法が適用されて、極度額を定めなければ保証契約は無効となるのでしょうか。

このケースのポイント

このケースのポイントは次の通りです。
・不動産賃貸借契約の契約期間が2年になっている。
・改正民法施行前に不動産賃貸借契約を締結している。
・更新前に賃借人の債務について個人保証人がついている。
・契約更新の際、改めて賃貸借契約書を作成する。
・その更新時の賃貸借契約書の署名欄に、保証人の署名欄がある。

上記の「前提知識」にあります通り、個人が保証人となる根保証契約は、極度額を定めなければ、無効です。

ケース1

更新時の不動産賃貸借契約書に、保証人は賃借人の債務を保証するという趣旨の規定があるのであれば、保証人がその契約書に署名捺印した時点で、保証契約が改めて締結されたということになると考えられますので、令和2年改正民法が適用され、極度額を定めない限り無効となると思われます。

ケース2

では、更新時の不動産賃貸借契約書に、保証に関する規定がない場合は、どうなるでしょうか。
この場合も、わざわざ保証人欄があり、かつ保証人が署名捺印したのであれば、保証契約についても更新する趣旨と考えるのが自然ではないでしょうか。そうすると極度額についての定めがない以上、保証契約は無効となると解釈されるのではないでしょうか。

ケース3

ではさらに保証人欄はあるものの、保証人は署名捺印しておらず、賃借人が代筆している場合は、どうでしょうか。
この場合も賃借人が保証人に無断で署名捺印したということが明らかにできない限り、保証人は記名押印を賃借人に委任した、などの法律構成で保証契約が新たに締結されたと解釈されるのではないでしょうか。

賃貸事業者として注意すべき点

いずれにしても不動産を賃貸事業者が、保証契約が無効とされるリスクを回避するためには、改めて保証契約を締結する際に極度額を定めておくか、あるいは保証契約については、改めて契約を締結しないという取り扱いをするのが妥当ではないでしょうか。

不動産賃借人の債務についての保証契約が無効となってしまうリスクのある重大な問題ですので、同種の問題に直面した不動産賃貸事業者は、顧問弁護士に相談し、対応についてよく吟味して方針を決める必要があると考えます。また既に極度額を定めずに令和2年4月1日以降に個人の保証人と保証契約を締結している場合、保証契約が無効となる、つまり保証がない状態となるリスクがあるので、問題が顕在化する前に、対応を検討する必要があると思います。

顧問弁護士がおらず、相談できる専門家がいないという事業者の方は、当事務所にご相談ください。

保証債務の令和2年改正民法についての説明は以下の記事をご参照ください。

不動産賃貸借契約の保証債務全般について、令和2年改正民法がどのような影響を与えるのかについての記事は以下のページをご参照ください。

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